РЕФОРМА ЖКГ ЧИ ДЕРИБАН?

Багатоповерхівки: ящик Пандори відкрито

09 Липня 2015 p. 08:55

3737

Друкувати

Дива не сталося. Закон - «вбивця ЖЕКів» вступив у силу. Права власників квартир у багатоповерхівках розширені в основному на папері, зате обов'язків у них тепер — набагато більше, — і відповідальності теж.

Новини по темі

12 Червня 2015 p. 09:00
Управління багатоквартирним будинком: що зміниться  (5968)

05 Червня 2015 p. 08:55
Самобуд: як легалізувати за спрощеною процедурою  (2449)

27 Травня 2015 p. 09:00
Житловий фонд «втрачає» гуртожитки  (1671)

Вже тиждень в Україні повинен діяти кабмінівський порядок списання багатоповерхівок із балансу ЖЕКів, відомств, муніципалітетів, тощо. Як мінімум, - існувати проект відповідної урядової постанови. Це прямо передбачено Законом №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Його прикінцеві положення наказували Кабміну розробити до 1 липня порядок списання з балансу багатоповерхівок — міністерствами, центральними органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування та державними підприємствами. Дата, встановлена для розробки порядку списання, не випадкова: з 1 липня набрав чинності сам Закон №417-VIII, широко розрекламований як «вбивця ЖЕКів» і «скринька» небачених можливостей самоврядування багатоквартирним житлом. 

Реальність виявилася не такою райдужною. Порядку списання будинків із балансу немає досі. Проекту постанови Кабміну — теж. Звичайно, недотриманням встановлених або заявлених термінів коригування законодавства в Україні нікого не здивуєш.

Однак у випадку із Законом №417-VIII — ситуація особлива. Його прикінцеві положення наказують уряду привести все законодавство у відповідність з новими правилами управління багатоповерхівками за півроку - до 1 січня 2016 року. Запізнення з розробкою порядку списання будинків з балансу — тривожний сигнал особливо якщо врахувати, що терміни сам же Кабмін і встановив, оскільки Закон №417-VIII прийнятий з його подачі.

Є всі підстави вважати, що приведення законодавства у відповідність з новими реаліями затягнеться на невизначений час. Закон «Про ОСББ» переписаний практично набіло, а нові правила управління багатоповерхівками слабо гармонують із колишніми. Це означає, що коригуванню підлягає цілий пласт нормативів — від Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій до типового статуту ОСББ. 

Тож, замість обіцяного урядом створення «умов для ефективної експлуатації та утримання спільного майна багатоквартирних будинків» мешканці багатоповерхівок «на виході» отримали суперечливі норми і на невизначений час. Як наслідок, замість раніше існуючих проблем, від яких мешканців багатоповерхівок Закон №417-VIII визволив, — їм потрібно вирішувати нові. Досить згадати, що 1 липня статути всіх українських ОСББ, м'яко кажучи, застаріли. Тепер не можна стати членом ОСББ, ні припинити членство в об'єднанні, оскільки інститут членства скасований. І хоча в Законі обумовлено, що статути ОСББ продовжують діяти в частині, що не суперечить новими правилами, повною мірою це не вирішило проблеми. Фактично об'єднання поставлені на «автопілот» — режим діяльності без проведення загальних зборів, адже проведення їх з дотриманням вимог чинних статутів неможливе (через скасування членства), а привести статути у відповідність з новими вимогами поки не можна (Закон «Про ОСББ» раніше вимагає, щоб об'єднання брали статути відповідно до Типового статуту, який поки оперує поняттям членства). 

Держава «умила руки»

Але найгірше навіть не те, що Закон №417-VIII породив нові колізії і в повну силу запрацює лише після грунтовного коригування законодавства, яка може розтягнутися на роки чи навіть десятиліття — до прийняття нових законів і правил. А те, що Закон виписаний в кращих традиціях казки про вершках і корінцях. При цьому роль ведмедя в ньому відведена жителям багатоповерхівок. Формально перед ними тепер відкриті нові можливості самостійного управління будинком, спрощений і покращений порядок створення ОСББ. Проте в додаток до цього, власники квартир деяких важливих прав позбавлені, а обов'язків у них з 1 липня, навпаки, стало більше.

Читайте також: Житловий фонд «втрачає» гуртожитки

По суті, держава «умила руки» — повністю відмовилася від участі в утриманні багатоквартирного житлового фонду і звалила цю нелегку ношу на плечі мешканців багатоповерхівок, не передбачивши жодних компенсаторів. В еру «ефективного управління» багатоповерхівками багато власників квартир вступили з такими ж порожніми кишенями, як і раніше. Більш того, з урахуванням чималого зростання тарифів, кількість громадян, для яких оплата комунальних послуг перетворилася у надзавдання, лише збільшилася. І зовсім не факт, що їх витрати на комуналку після «вигнання» ЖЕКів зменшуватися. А ось багаторазове підвищення витрат на утримання будинку Закон №417-VIII мешканцям квартир гарантує. 

Ремонт — на совісті власників

До 1 липня Закон «Про ОСББ» містив норму про участь колишнього власника у першому капітальному ремонті до передачі будинку об'єднанню співвласників. Простіше кажучи, держава обіцяла засновникам ОСББ передавати їм будинку у нормальному, відремонтованому стані. На практиці, щоправда, ця вимога не виконувалася, але у власників квартир (в першу чергу — в старих будинках) було хоча б право на одержання в управління капітально відремонтованого будинку. Відтепер у них такого права немає. 

У зв'язку з чим виникає закономірне питання: що виграли від вступу в силу Закону №417-VIII мешканці аварійних будинків? За даними Держстату, на 1 січня 2015 року в Україні таких будинків налічувалося 59,2 тисячі, а проживали в них — майже 90 тис. осіб. Без капремонту таке житло подібно до карткового будиночку — може розвалитися в будь-який момент. Тільки тепер це вже — повністю на совісті його співвласників.

І те, що раніше ситуація була не набагато краща — будинки під управлінням ЖЕКів старіли, руйнувалися і перебували у вічному очікуванні ремонтів, — слабка втіха. Це явна диспропорція. З одного боку держава зняла з себе всіляку відповідальність за стан житлового фонду, а з іншого — «за звичкою» забула підвищити розміри доходів населення і соціального захисту до рівня, достатнього для нормального утримання житла. 

Бідних під санкції?

Але і це не все. Окремою статтею Закону №417-VIII встановлено обов'язки власників житла в багатоповерховому будинку. Зокрема, Закон містить чітку норму про те, що кожен співвласник несе відповідальність за неналежну експлуатацію багатоповерхівки «протягом усього життєвого циклу дому», а на кожного власника квартири — покладені зобов'язання щодо належного поточного і капітального ремонтів загального майна багатоквартирного будинку. 

«Фокус» в тому, що періодичність проведення поточних та капітальних ремонтів теж чітко регламентована. Це означає, що всі жителі багатоповерхівок тепер живуть «під статтею». За порушення встановлених термінів ремонтів до них можуть бути застосовані санкції незалежно від причини недотримання нормативу. В першу чергу, це стосується незаможних верств населення. Наприклад, у будинку старої забудови, в якому проживають переважно пенсіонери, тепер всі власники квартир — потенційні порушники, оскільки капітальний ремонт у будинках потрібно було провести «ще вчора», а подужати його проведення без допомоги держави вони навряд зможуть. 

Читайте також: Доступне житло іде на дно

Правда, в Україні продовжує діяти Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затверджений Постановою Кабміну №572 1992 року. Згідно з цим документом, якщо у будинку приватизовані всі квартири, екс-власник зобов'язаний профінансувати перший капремонт будинку після приватизації житла, якщо частина квартир не приватизована — брати участь у всіх ремонтах і оплачувати ремонт неприватизованої частини будинку. Але цей Порядок теж швидше мертвий, ніж живий, так що на нього великі надії плекати не варто. 

А ось посилення вимог до власників квартир — факт незаперечний. Раніше Закон «Про ОСББ» вимоги про участь у ремонтах пред'являв лише членам ОСББ, тепер — до всіх співвласників будинку. 

Всупереч конституції

На довершення до всього, 1 липня в житлово-комунальній сфері фактично відбувся антиконституційний переворот, адже цілий ряд положень Закону №417-VIII прямо суперечить Конституції. Головне юридичне управління парламенту акцентувало на цьому увагу законотворців ще на стадії проходження проекту. Зокрема, суперечать Конституції: вимога про зазначення персональної інформації в протоколі зборів співвласників; норма про безоплатну передачу співвласникам землі під будинком у власність та у постійне користування (яка в запропонованому вигляді зовсім не «дружить» із принципом верховенства права); норма про голосування «метрами» — розподіл голосів пропорційно площі приміщень, що перебувають у власності співвласників; регламентація управління будинком без чіткого встановлення порядку і строку передачі технічної документації «з рук у руки», умов її зберігання, без чіткого порядку та умов зберігання протоколів зборів співвласників; ігнорування принципу добровільності при управлінні багатоповерхівкою і т. п. 

Тим не менше, Закон прийнятий і набув чинності. І що найсумніше: можливості жити як раніше, власникам житла, які не бажають створювати ОСББ, він не залишив. По суті, з 1 липня в управлінні багатоповерхівками діє «комунальний колгосп», а запровадження нової моделі управління проведене в дусі примусової колективізації в СРСР. 

Разом з тим, у чинному вигляді Закон №417-VIII мало придатний до практичного застосування. ОСББ, що не має членів, але має статус юрособи — нонсенс. Режим прийняття рішень на загальних зборах співвласників без чіткого визначення правової природи цього суб'єкта управління теж гідний Кунсткамери. Чи можна оскаржити рішення, прийняте на зборах, звернутися до суду, сьогодні нікому не відомо. 

Навіть у такому, здавалося б, простому питанні, як зняття з балансу багатоповерхівок, є свої нюанси. У Павлограді, наприклад, з 774 багатоквартирних будинків, паспорти є лише у 549, так що місто до передачі багатоповерхівок співвласникам не готове. В Одесі технічних паспортів не має близько 30% житла, що перебуває у комунальній власності. Схожа ситуація і в інших містах. 

Хто може гарантувати, що управителі не «узурпують владу» над багатоповерхівками, як це сталося в Росії; що власники прибудинкових кафе та магазинів не опиняться в переважному становищі порівняно зі звичайними власниками квартир; письмові опитування не стануть використовуватися в незаконних схемах?

Втім, чого ще чекати від закону, народженого в надрах уряду Азарова? Влада змінилася, первісний проект істотно перероблений, але спрямованість залишилася незмінною — держава в стороні, а за «бенкет» повинні заплатити звичайні власники квартир. 

Валентин Хорошун, спеціально для ІА «Україна Комунальна»

http://osbb.jkg-portal.com.ua/ua/publication/one/bagatopoverkhvki-jashhik-pandori-vdkrito-43351

ЗАКОН ПО ЖКГ - УДАР ПО ВСІМ І ВЕЛИКИЙ СТУПОР БАНДИТСЬКОГО "РЕФОРМУВАННЯ"

ЖКГ заплуталося у законодавчому павутинні

04 Липня 2014 p. 08:55

615

Друкувати

Дія сумнозвісного закону №1198-VII спричинила широкий суспільний резонанс та неоднозначну реакцію підприємств водопровідно-каналізаційного господарства, теплокомуненерго, ОСББ, ЖБК та громадських організацій.

Новини по темі

25 Вересня 2013 p. 08:40
Комунальникам пропонуть "партнерські" інвестиції  (37)

20 Вересня 2013 p. 13:55
У регулюванні містобудівної діяльності зміни  (53)

10 Вересня 2013 p. 08:40
ЖКГ штрафуватимуть за відсутність лічильників  (122)

Вже понад два місяці минуло з моменту набуття чинності Закону України №1198-VII «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення розрахунків за енергоносії», прийнятя якого спричинило широкий суспільний резонанс та неоднозначну реакцію підприємств водопровідно-каналізаційного господарства, теплокомуненерго, ОСББ, ЖБК та громадських організацій. На шпальтах «України Комунальної» вже аналізувалися плюси та мінуси цього Закону, однак в процесі втілення в життя його норм виявляється, що проблем та мінусів набагато більше, ніж позитиву.

Почнемо з того, що цим Законом Національну комісію, що здійснює державне регулювання у сфері комунальних послуг, було наділено повноваженнями встановлювати тарифи для ліцензіатів окрім ліцензованих послуг, ще й на послуги з централізованого опалення та постачання гарячої води, а також з централізованого постачання холодної води, водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем) для суб’єктів природних монополій та суб'єктів господарювання на суміжних ринках, ліцензування діяльності яких здійснюється Комісією, та які є виконавцями цих послуг з моменту набрання чинності Законом №1198-VII.

Тобто, відтепер природні монополісти автоматично стали виконавцями житлово-комунальних послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води, а також з централізованого постачання холодної води, водовідведення в житловому фонді без проведення відповідних конкурсних процедур, передбачених Порядком визначення виконавця житолово-комунальних послуг у житловому фонді, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспом №60 від 24.05.2005 року. Відтак, із набуттям чинності цього Закону фактично було поховано як законодавчий програмний акт Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки, оскільки її основним завданням було створення розвинутого конкурентного  середовища  на  ринку  обслуговування житла.

Читайте також: У систему розрахунків за енергоносії прийшли покращення

Член Нацкомпослуг Дмитро Григор’єв в рамках дискусії щодо проблем підприємств водопостачання, яку «У.К.» організовували під час виставки «Аква-терм 2014» 13 травня 2014 року, підтвердив, що Законом №1198 Нацкомпослуг доручили виконувати невластиву та неприродню функцію – регулювати умови провадження діяльності монополіста на ринку, там де монополізму не може бути apriori. Одначе, це міра тимчасова, впевнений Дмитро Григор’єв, та діятиме до сформування органів місцевого самоврядування на новій, аполітичній, основі. Нагадаємо, що вимога передачі функцій встановлення тарифів від органів місцевого самоврядування до Нацкомпослуг була єдиною і останньою умовою отримання кредиту «stand by» урядом України від МВФ, який небезпідставно вважав, що місцева влада в нинішній ситуації буде просто саботувати встановлення підвищених тарифів на комунальні послуги.

Таке розширення ринку послуг для монополістів начебто повинне призвести до того, що Водоканали та Теплоенерго отримають додатковий дохід, який раніше отримували ЖЕКи та управлінські компанії. І в декого вже закралася думка про те, що прийняття Закону №1198 безсовісно пролобійоване самими ж монополістами. Однак, самі ж монополісти таку думку спростовують та наводять наступні аргументи.

По-перше, ніхто до цього часу не роз’яснив, як можна надавати послугу до крану споживача в його квартирі при цьому не маючи на балансі внутрішньобудинкові мережі. Норми Закону №1198 не містять обов’язку передавати ЖЕКам, ДЕЗам, УЖК зі своїх балансів монополістам внутрішньобудинкові мережі, а на яких правових підставах використовувати має їх монополіст, чи на підставі договору транзиту, чи субпідряду, також є таємницею.

Читайте також: Влада попереджає: тарифи на воду зростуть

По-друге, щоб здійснити економічно обгрунтований розрахунок тарифів на послуги монополістів з використанням внутрішньобудинкових мереж  в житлових будинках, монополістам потрібно згідно Процедури встановлення тарифів на послуги з централізованого теплопостачання та гарячого водопостачання централізованого постачання холодної води, водовідведенням  (з використанням внутрішньобудинкових систем), проект якої є на сайті Нацкомпослуг, розрахувати індивідуальні технологічні нормативи використання питної води в житловому фонді Простіше кажучи, по кожному будинку потрібно визначити відсоток нормативних втрат води та ступінь зношеності мереж.

Розраховуються ці індивідуальні нормативи на підставі Методики розроблення технологічних нормативів використання питної води житлово-експлуатаційними підприємствами й організаціями, затвердженій наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 14 травня 2008 року №126, якою передбачено, що для визначення нормативів використання питної води ЖЕП потрібно мати такі вихідні дані: загальна площа прибудинкової території, загальна площа квартир усіх  будинків, технічні паспорти будинків, протяжність трубопроводів внутрішньобудинкових мереж. Враховуючи те, що більшість ЖЕКів, УЖК та інших управлінських компаній просто не мають цих вихідних даних, а якощо і мають, то вони не об’єктивні, оскільки технічні паспорти на «хрущовки» та «сталінки» взагалі відсутні – то робота по розрахунку ІТН монополістами затягнеться на роки. Відтак, затвердження економічно обґрунтованого  тарифу на надання послуг монополістами в житлових будинках з використанням внутрішніх мереж також доведеться чекати роками.

Поки що монополістам з боку Нацкомпослуг пропонується такий вихід із ситуації – затвердження тарифу на ліцензовані послуги на рівні 90% від собівартості, залишок 10% собівартості становитиме тариф  для монополістів на послуги  в житлових будинках.  Оскільки на внутрішньо будинкових мережах десятиліттями не здійснювалось капітального ремонту ні ЖЕКами, ні мешканями будинків, то цих 10% навряд чи вистачить для того, щоб утримувати в нормальному стані мережі. Тому вони як були решетом, так ним і залишаться найближчим часом.

Ще одним головним болем монополістів відтепер є питання щодо відшкодування різниці в показних загальнобудинкового лічильника та сумарних показань квартирних лічильників води. Адже відтепер, коли монополісти є виконавцями та надають послуги з використанням внутрішньобудинкових мереж, вони ж і повинні нести витрати на необілковані комерційні втрати води в будинку. Але без затверджених технологічних нормативів використання питної води такі втрати води переторяться на додаткові збитки монополістів.

Не додає оптимізму набрання чинності Законом №1198-VII і споживачам житлово-комунальних послуг. По-перше, цим Законом визначено, що договір на надання послуг з централізованого опалення, послуг з централізованого постачання холодної води, послуг з централізованого постачання гарячої води, послуг з водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем), що укладається виконавцем із споживачем - фізичною особою, яка не є суб’єктом господарювання, є договором приєднання. Тобто споживач  не може запропонувати свої умови договору та викласти їх у протоколі розбіжностей.

По-друге, у ОСББ та ЖБК, які не змогли собі визначити виконавця послуг самостійно, держава фактично відібрала таке право, визначивши що виконавцями будуть монополісти. Щоправда ОСББ та ЖБК відтепер мають право визначитися, на якій правовій підставі монополіст буде використовувати внутрішньобудинкові мережі, які є спільною сумісною власністю членів ОСББ та ЖБК.

По-третє, споживачі так і не отримають підвищення якості послуг внаслідок збільшення їх вартості, адже Закон №1198- VII приймали не з метою здійснення реальних капітальних інвестицій в ремонт мереж, а з метою отримання першого траншу кредиту «stand by».

Гліб Лозовський

ОСББ МОЖЕ ПЕРЕСТАТИ БУТИ КОЛГОСПОМ, У ГІРШОМУ РОЗУМІННІ ЦЬОГО СЛОВА?

Що несе проект закону “Про особливості права власності у багатоквартирному будинку”?

Друк сторінки

На засіданні Національної ради з питань створення та забезпечення функціонування ОСББ 3 жовтня було схвалено розроблений Мінрегіоном проект закону “Про особливості права власності у багатоквартирному будинку”. Наразі проект погоджений з зацікавленими відомствами і внесений до Кабміну, де очікує на схвалення на засіданні уряду.

З огляду на дискусії, які точилися (і точаться) навколо цього проекту, хочу тут висловити свою думку щодо нього. Зразу зауважу, що пишу про текст, який був розданий на засіданні Національної ради 3 жовтня.

Загальні зміни

Отже. Структурно проект складається із двох умовних частин: власне основного тексту закону “Про особливості...” та Прикінцевих положень, якими вносяться зміни до інших законодавчих актів (більша частина змін — до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”).

Так буде з кожним ОСББ

Компанія Ахметова арештувала три київські будинки за неіснуючі борги

В Святошинському районі на три будинки № 23/9, 24 та 27 по вул. В. Стуса наклав арешт Вищий господарський суд України. Майже 750 киян стали заручниками конфлікту із ПАТ «Київенерго», повідомляє Gazeta.ua .

«Це означає, що блоковані всі рахунки. Ми не можемо утримувати двірника. Ні сантехніків, ні електриків, ні ліфтерів. Персонал без грошей. Ще ростуть борги. Не можемо оплачувати користування ліфтами, вивіз сміття та електроенергію. Руки викрутили по повній програмі», - пояснює голова правління житлово-будівельного кооперативу «Авіатор-16» Володимир Лупко.

Володимир Якович пояснює, що із компанією «Київенерго» декілька років тому виник конфлікт. Компанія нав`язала нерівноправні умови договору на опалення та гаряче водопостачання. Через це утворився штучний борг. «Київенерго» подало до суду. Хоча всі мешканці вчасно сплачують комунальні послуги.

«Різницю в тарифах столична адміністрація не відшкодовує. Ми заручники тупикової ситуації. Вони тепер хочуть нас зробити банкротами та викупити нас. А далі вже невідомо до чого це може призвести. Кооперативів, які в Києві опинились в подібній ситуації, багато. А судові справи вирішуються не на користь киян», - каже чоловік.

Жителі будинків написали листи президенту Віктору Януковичу, прем`єр-міністру Миколі Азарову, спікеру Верховної Ради Володимиру Литвину, до секретаря Київради Галини Гереги та в Антимонопольний комітет. Пояснюють, що «Київенерго» нараховує плату за гарячу воду за встановленими нормами, не беручи до уваги квартирних лічильників. Мешканці сплачують за спожиту воду кубометрами, а ЖБК має платити кількість спожитого тепла у гігакалоріях. Тому виникає борг. «Київенерго» та «Київ водоканал» не хочуть визнавати себе постачальниками води та тепла, аби не бути відповідальними за якість послуг. Вони вимагають від кооперативу доплат, які не перераховує Київська адміністрація.

«Ми хочемо, аби безпідставні вимоги монополістів були покриті за рахунок бюджету. Також потрібно розблокувати рахунки, дозволивши нормальну діяльність об`єднання. Ще на пряму заключити договори між мешканцями та «Київенерго» і «Київводоканалом». Та зобов`язати їх проводити розрахунки за спожиту гарячу воду в єдиних одиницях виміру, в кубічних метрах», - кажуть кооперативі.

71,82 відсотків акцій «Київенерго» контролюється енергохолдингом ДТЕК, який належить бізнесмену Рінату Ахметову . Ще 25 відсотків знаходяться у власності держави в особі Національної акціонерної компанії «Енергетична компанія України».

Відголос