Сторінки

четвер, 9 липня 2015 р.

РЕФОРМА ЖКГ ЧИ ДЕРИБАН?

Багатоповерхівки: ящик Пандори відкрито

3737
Дива не сталося. Закон - «вбивця ЖЕКів» вступив у силу. Права власників квартир у багатоповерхівках розширені в основному на папері, зате обов'язків у них тепер — набагато більше, — і відповідальності теж.

Вже тиждень в Україні повинен діяти кабмінівський порядок списання багатоповерхівок із балансу ЖЕКів, відомств, муніципалітетів, тощо. Як мінімум, - існувати проект відповідної урядової постанови. Це прямо передбачено Законом №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Його прикінцеві положення наказували Кабміну розробити до 1 липня порядок списання з балансу багатоповерхівок — міністерствами, центральними органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування та державними підприємствами. Дата, встановлена для розробки порядку списання, не випадкова: з 1 липня набрав чинності сам Закон №417-VIII, широко розрекламований як «вбивця ЖЕКів» і «скринька» небачених можливостей самоврядування багатоквартирним житлом. 
Реальність виявилася не такою райдужною. Порядку списання будинків із балансу немає досі. Проекту постанови Кабміну — теж. Звичайно, недотриманням встановлених або заявлених термінів коригування законодавства в Україні нікого не здивуєш.
Однак у випадку із Законом №417-VIII — ситуація особлива. Його прикінцеві положення наказують уряду привести все законодавство у відповідність з новими правилами управління багатоповерхівками за півроку - до 1 січня 2016 року. Запізнення з розробкою порядку списання будинків з балансу — тривожний сигнал особливо якщо врахувати, що терміни сам же Кабмін і встановив, оскільки Закон №417-VIII прийнятий з його подачі.
Є всі підстави вважати, що приведення законодавства у відповідність з новими реаліями затягнеться на невизначений час. Закон «Про ОСББ» переписаний практично набіло, а нові правила управління багатоповерхівками слабо гармонують із колишніми. Це означає, що коригуванню підлягає цілий пласт нормативів — від Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій до типового статуту ОСББ. 
Тож, замість обіцяного урядом створення «умов для ефективної експлуатації та утримання спільного майна багатоквартирних будинків» мешканці багатоповерхівок «на виході» отримали суперечливі норми і на невизначений час. Як наслідок, замість раніше існуючих проблем, від яких мешканців багатоповерхівок Закон №417-VIII визволив, — їм потрібно вирішувати нові. Досить згадати, що 1 липня статути всіх українських ОСББ, м'яко кажучи, застаріли. Тепер не можна стати членом ОСББ, ні припинити членство в об'єднанні, оскільки інститут членства скасований. І хоча в Законі обумовлено, що статути ОСББ продовжують діяти в частині, що не суперечить новими правилами, повною мірою це не вирішило проблеми. Фактично об'єднання поставлені на «автопілот» — режим діяльності без проведення загальних зборів, адже проведення їх з дотриманням вимог чинних статутів неможливе (через скасування членства), а привести статути у відповідність з новими вимогами поки не можна (Закон «Про ОСББ» раніше вимагає, щоб об'єднання брали статути відповідно до Типового статуту, який поки оперує поняттям членства). 

Держава «умила руки»

Але найгірше навіть не те, що Закон №417-VIII породив нові колізії і в повну силу запрацює лише після грунтовного коригування законодавства, яка може розтягнутися на роки чи навіть десятиліття — до прийняття нових законів і правил. А те, що Закон виписаний в кращих традиціях казки про вершках і корінцях. При цьому роль ведмедя в ньому відведена жителям багатоповерхівок. Формально перед ними тепер відкриті нові можливості самостійного управління будинком, спрощений і покращений порядок створення ОСББ. Проте в додаток до цього, власники квартир деяких важливих прав позбавлені, а обов'язків у них з 1 липня, навпаки, стало більше.
По суті, держава «умила руки» — повністю відмовилася від участі в утриманні багатоквартирного житлового фонду і звалила цю нелегку ношу на плечі мешканців багатоповерхівок, не передбачивши жодних компенсаторів. В еру «ефективного управління» багатоповерхівками багато власників квартир вступили з такими ж порожніми кишенями, як і раніше. Більш того, з урахуванням чималого зростання тарифів, кількість громадян, для яких оплата комунальних послуг перетворилася у надзавдання, лише збільшилася. І зовсім не факт, що їх витрати на комуналку після «вигнання» ЖЕКів зменшуватися. А ось багаторазове підвищення витрат на утримання будинку Закон №417-VIII мешканцям квартир гарантує. 

Ремонт — на совісті власників

До 1 липня Закон «Про ОСББ» містив норму про участь колишнього власника у першому капітальному ремонті до передачі будинку об'єднанню співвласників. Простіше кажучи, держава обіцяла засновникам ОСББ передавати їм будинку у нормальному, відремонтованому стані. На практиці, щоправда, ця вимога не виконувалася, але у власників квартир (в першу чергу — в старих будинках) було хоча б право на одержання в управління капітально відремонтованого будинку. Відтепер у них такого права немає. 
У зв'язку з чим виникає закономірне питання: що виграли від вступу в силу Закону №417-VIII мешканці аварійних будинків? За даними Держстату, на 1 січня 2015 року в Україні таких будинків налічувалося 59,2 тисячі, а проживали в них — майже 90 тис. осіб. Без капремонту таке житло подібно до карткового будиночку — може розвалитися в будь-який момент. Тільки тепер це вже — повністю на совісті його співвласників.
І те, що раніше ситуація була не набагато краща — будинки під управлінням ЖЕКів старіли, руйнувалися і перебували у вічному очікуванні ремонтів, — слабка втіха. Це явна диспропорція. З одного боку держава зняла з себе всіляку відповідальність за стан житлового фонду, а з іншого — «за звичкою» забула підвищити розміри доходів населення і соціального захисту до рівня, достатнього для нормального утримання житла. 

Бідних під санкції?

Але і це не все. Окремою статтею Закону №417-VIII встановлено обов'язки власників житла в багатоповерховому будинку. Зокрема, Закон містить чітку норму про те, що кожен співвласник несе відповідальність за неналежну експлуатацію багатоповерхівки «протягом усього життєвого циклу дому», а на кожного власника квартири — покладені зобов'язання щодо належного поточного і капітального ремонтів загального майна багатоквартирного будинку. 
«Фокус» в тому, що періодичність проведення поточних та капітальних ремонтів теж чітко регламентована. Це означає, що всі жителі багатоповерхівок тепер живуть «під статтею». За порушення встановлених термінів ремонтів до них можуть бути застосовані санкції незалежно від причини недотримання нормативу. В першу чергу, це стосується незаможних верств населення. Наприклад, у будинку старої забудови, в якому проживають переважно пенсіонери, тепер всі власники квартир — потенційні порушники, оскільки капітальний ремонт у будинках потрібно було провести «ще вчора», а подужати його проведення без допомоги держави вони навряд зможуть. 
Правда, в Україні продовжує діяти Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затверджений Постановою Кабміну №572 1992 року. Згідно з цим документом, якщо у будинку приватизовані всі квартири, екс-власник зобов'язаний профінансувати перший капремонт будинку після приватизації житла, якщо частина квартир не приватизована — брати участь у всіх ремонтах і оплачувати ремонт неприватизованої частини будинку. Але цей Порядок теж швидше мертвий, ніж живий, так що на нього великі надії плекати не варто. 
А ось посилення вимог до власників квартир — факт незаперечний. Раніше Закон «Про ОСББ» вимоги про участь у ремонтах пред'являв лише членам ОСББ, тепер — до всіх співвласників будинку. 

Всупереч конституції

На довершення до всього, 1 липня в житлово-комунальній сфері фактично відбувся антиконституційний переворот, адже цілий ряд положень Закону №417-VIII прямо суперечить Конституції. Головне юридичне управління парламенту акцентувало на цьому увагу законотворців ще на стадії проходження проекту. Зокрема, суперечать Конституції: вимога про зазначення персональної інформації в протоколі зборів співвласників; норма про безоплатну передачу співвласникам землі під будинком у власність та у постійне користування (яка в запропонованому вигляді зовсім не «дружить» із принципом верховенства права); норма про голосування «метрами» — розподіл голосів пропорційно площі приміщень, що перебувають у власності співвласників; регламентація управління будинком без чіткого встановлення порядку і строку передачі технічної документації «з рук у руки», умов її зберігання, без чіткого порядку та умов зберігання протоколів зборів співвласників; ігнорування принципу добровільності при управлінні багатоповерхівкою і т. п. 
Тим не менше, Закон прийнятий і набув чинності. І що найсумніше: можливості жити як раніше, власникам житла, які не бажають створювати ОСББ, він не залишив. По суті, з 1 липня в управлінні багатоповерхівками діє «комунальний колгосп», а запровадження нової моделі управління проведене в дусі примусової колективізації в СРСР. 
Разом з тим, у чинному вигляді Закон №417-VIII мало придатний до практичного застосування. ОСББ, що не має членів, але має статус юрособи — нонсенс. Режим прийняття рішень на загальних зборах співвласників без чіткого визначення правової природи цього суб'єкта управління теж гідний Кунсткамери. Чи можна оскаржити рішення, прийняте на зборах, звернутися до суду, сьогодні нікому не відомо. 
Навіть у такому, здавалося б, простому питанні, як зняття з балансу багатоповерхівок, є свої нюанси. У Павлограді, наприклад, з 774 багатоквартирних будинків, паспорти є лише у 549, так що місто до передачі багатоповерхівок співвласникам не готове. В Одесі технічних паспортів не має близько 30% житла, що перебуває у комунальній власності. Схожа ситуація і в інших містах. 
Хто може гарантувати, що управителі не «узурпують владу» над багатоповерхівками, як це сталося в Росії; що власники прибудинкових кафе та магазинів не опиняться в переважному становищі порівняно зі звичайними власниками квартир; письмові опитування не стануть використовуватися в незаконних схемах?
Втім, чого ще чекати від закону, народженого в надрах уряду Азарова? Влада змінилася, первісний проект істотно перероблений, але спрямованість залишилася незмінною — держава в стороні, а за «бенкет» повинні заплатити звичайні власники квартир. 
Валентин Хорошунспеціально для ІА «Україна Комунальна»
http://osbb.jkg-portal.com.ua/ua/publication/one/bagatopoverkhvki-jashhik-pandori-vdkrito-43351

Немає коментарів:

Дописати коментар