Що несе проект закону “Про особливості права власності у багатоквартирному будинку”?
На засіданні Національної ради з питань створення та забезпечення функціонування ОСББ 3 жовтня було схвалено розроблений Мінрегіоном проект закону “Про особливості права власності у багатоквартирному будинку”. Наразі проект погоджений з зацікавленими відомствами і внесений до Кабміну, де очікує на схвалення на засіданні уряду.
З огляду на дискусії, які точилися (і точаться) навколо цього проекту, хочу тут висловити свою думку щодо нього. Зразу зауважу, що пишу про текст, який був розданий на засіданні Національної ради 3 жовтня.
Загальні зміни
Отже. Структурно проект складається із двох умовних частин: власне основного тексту закону “Про особливості...” та Прикінцевих положень, якими вносяться зміни до інших законодавчих актів (більша частина змін — до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”).
Головним завданням, яке вирішує перша частина проекту закону “Про особливості...”, є надання співвласникам багатоквартирного будинку, незалежно від того, створили вони ОСББ чи ні, практичної можливості приймати спільні рішення.
Річ у тім, що згідно з чинним законодавством (ст.ст. 369 і 382 ЦКУ) співвласники багатоквартирного будинку, що не об’єдналися в ОСББ, мають тільки один механізм прийняття спільних рішень — стовідсоткова згода всіх. Зрозуміло, що такої згоди на практиці досягнути майже нереально. І лише ті “щасливчики”, хто створив ОСББ, згідно з чинним законодавством можуть приймати рішення більшістю голосів — тобто, мають можливість реально управляти своїм спільним майном (детальніше про ці питання тут: http://proosbb.info/2011/08-03/17:55/azi-vidnosini-vlasnosti-v-bagatokvartirnomu-budinku.html).
Проект же передбачає, що власники квартир (а також нежитлових приміщень, розташованих у будинку) як співвласники багатоквартирного будинку зможуть приймати рішення щодо управління спільним майном на зборах співвласників, не створюючи ОСББ. При цьому передбачається, що кожен власник на зборах матиме кількість голосів, пропорційну площі приміщень, що перебувають у його власності, а рішення прийматимуться більшістю в понад 50% або 75% голосів (залежно від важливості питання). Таким чином, у досягненні 100% згоди більше потреби не буде, що полегшить прийняття рішень співвласниками.
Законопроект приділяє значну увагу процедурі прийняття рішень та містить положення, спрямовані на запобігання можливим зловживанням. Так, для ситуації, коли одній особі належить 50% і більше площ приміщень у багатоквартирному будинку, законопроект передбачає, як виняток, розподіл кількості голосів не пропорційно до площ, а відповідно до кількості власників (принцип "один власник – один голос"). Завдяки цьому одна особа, що викупила більшість приміщень у будинку, не зможе диктувати свою волю решті співвласників і буде змушена рахуватися з їхньою думкою.
Також, задля уникнення будь-яких маніпуляцій із кворумом, законопроект передбачає, що встановлена більшість голосів визначається не від числа присутніх на зборах, а від загальної площі приміщень у будинку (чи загальної кількості співвласників, якщо застосовується голосування за кількістю співвласників, а не за площами).
Для випадків, коли на зборах співвласників не було набрано достатньої кількості голосів ні "за", ні "проти" певного рішення, законопроект передбачає проведення письмового опитування серед співвласників, які не голосували на зборах. Такий підхід забезпечує максимальну участь усіх співвласників у прийнятті рішень та дозволяє уникнути ситуацій, коли певне рішення тривалий час не приймається лише тому, що співвласники ніяк не можуть зібратися на збори (що особливо актуально для великих багатоквартирних будинків).
Правом ініціювати розгляд певного питання на зборах співвласників (чи шляхом письмового опитування) закон наділяє ініціативну групу в складі щонайменше трьох співвласників. Таким чином, з одного боку, кожному зі співвласників надається можливість порушити перед усіма питання, які він вважає важливими, а з другого – все ж таки є запобіжник (у вигляді необхідності знайти ще хоча б двох однодумців), який не дозволить цією можливістю зловживати.
Законопроект вимагає, щоб прийняті рішення співвласників багатоквартирного будинку фіксувалися у протоколі, який має бути підписаний усіма співвласниками, що взяли участь у голосуванні.
Питання прийняття спільних рішень, на мою думку, є найважливішими в “основній” частині законопроекту. Запропоновані ним норми дають реальну можливість абсолютно в кожному багатоквартирному будинку легітимно приймати рішення щодо форми управління будинком, його утримання, ремонту тощо. Це те, чого більшість багатоквартирних будинків на сьогодні позбавлена.
Питання, яке дискутувалося — як правильно порахувати голоси, особливо з огляду на “голосування площами”. В зв’язку з цим звертаю увагу, що Прикінцеві положення містять зміни до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, якими передбачається надати право кожному співвласнику багатоквартирного будинку отримувати інформацію про те, хто є власниками інших квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку – тобто, хто разом із ним є співвласниками спільного майна в будинку. Зрозуміло, що без цього описані вище нововведення щодо порядку прийняття спільних рішень були би "мертвою нормою", адже неможливо скликати збори співвласників та належним чином підрахувати голоси, якщо не знати, хто ж цими співвласниками є та скільки їх загалом.
І ще один суттєвий момент проекту: для тих, хто об’єднався в ОСББ, порядок прийняття спільних рішень визначається законом “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.
Зміни для ОСББ
У Прикінцевих положеннях проекту більшу частину займають зміни до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Якщо коротко, тут законопроект передбачає такі суттєві зміни:
1) Усунення категорії “членства” в ОСББ і, відповідно, штучного поділу співвласників на повноправних членів і неповноправних “не членів” ОСББ; всі співвласники наділяються в ОСББ однаковими правами та обов’язками;
2) Усунення поняття “балансоутримувач”. Проект прямо вказує, що в разі створення ОСББ будинок перебуває в його управлінні, без необхідності очікувати на його “передачу” від когось. Зауважу, що відповідні зміни вносяться також до закону “Про житлово-комунальні послуги”;
3) Врегулювання питань самостійного забезпечення об’єднанням утримання багатоквартирного будинку;
4) Закріплення права ОСББ самостійно обирати форму співпраці з монополістами — як колективного споживача чи шляхом укладання індивідуальних договорів співвласниками з монополістом;
5) Пряму вказівку на поширення пільг і субсидій на внески в ОСББ, виходячи з розміру, встановленого загальними зборами;
6) Визначення безпосередньо в законі порядку голосування на загальних зборах (на сьогодні питання врегульоване лише Типовим статутом ОСББ).
На останньому зупинюся докладніше. Зміни до закону про ОСББ передбачають інший підхід до визначення кількості голосів кожного співвласника, аніж підхід, закладений у чинному Типовому статуті. Якщо останній передбачає принцип “один власник — один голос”, то проект закону передбачає голосування “площами” - тобто, кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну площі приміщень у його власності. Аналогічно до описаних вище правил для будинків без ОСББ, зміни в закон про ОСББ передбачають, як виняток, розподіл кількості голосів не пропорційно до площ, а відповідно до кількості власників (коли хтось один володіє 50% площ), а також письмове опитування співвласників.
Можна довго сперечатися щодо того, який підхід кращий: голосування “по головах” чи “площами”. Особисто я вважаю цілком нормальним, що той, хто несе більшу частину витрат, має більше голосів на загальних зборах. Але й розумію, що голосування за принципом “один власник — один голос” є значно простішим у плані підрахунку голосів.
Тому хочу зразу заспокоїти прихильників обох підходів: роздана на засіданні Національної ради редакція законопроекту містить положення про те, що статутом ОСББ може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів кожного співвласника на загальних зборах, ніж той, що передбачений законом. Тобто, проект закону не нав’язує принцип голосування за площами як обов’язковий, і дозволяє в статуті ОСББ відмовитися від нього та встановити інший. Це автоматично знімає питання щодо голосування в існуючих ОСББ в разі прийняття законопроекту: воно здійснюватиметься згідно з чинним статутом кожного конкретного ОСББ, і змінювати статут в цій частині зовсім не обов’язково.
В підсумку, вважаю, що законопроект, у разі його прийняття, створить сприятливе правове поле для діяльності ОСББ, а тим, хто в ОСББ не об’єднався — вперше дасть реальний інструмент легітимного прийняття спільних рішень.
http://proosbb.info/2013/10-07/09:25/scho-nese-proekt-zakonu-ldquopro-osoblivosti-prava-vlasnosti-u-bagatokvartirnomu-budinkurdquo.html#sthash.5JdLhdxF.FhfLOXrj.dpuf
Немає коментарів:
Дописати коментар